(부동산) 1주택 양도세 얼마나 낼까? <2/2> - 9억 초과 주택 장기보유 특별공제 적용

@Pixabay, mohamed_hassan

아래 링크의 글에서 이어지는 내용입니다.

2021.03.26 - [부동산] - (부동산) 1주택 양도세 얼마나 낼까? <1/2> - 9억 초과 주택의 양도차익 계산

(부동산) 1주택 양도세 얼마나 낼까? <1/2> - 9억 초과 주택의 양도차익 계산

 

 

#오늘의 주제

9억 초과 고가주택의 양도세 계산 관련해서 '장기보유특별공제'까지 적용하였을 때 실제 납부하게 되는 세금은 어느정도 되는지 알아보기로 한다.  현재 보유 중인 집을 매도하고 다른 집으로 이사가려는 계획이 있는 1주택자들에게 도움이 되었으면 한다.

 

자세한 설명을 하기 전에 결론부터 정리하면,

 

1. 집값이 9억 이상(고가주택)인 경우 양도세를 납부하게 된다.

2. 그렇다고 전체 양도차익에 바로 양도소득세율을 곱하는 것은 아니고, 양도차익에 특정 비율을 곱한 금액에 양도소득세율을 적용하게 되며, 그 비율은 집값이 비싸질수록 높아진다.

3. 비율 조정된 양도차익에서 장기보유 특별공제를 제외한 금액이 세금 계산의 과표가 되는 양도차익(과세표준)이 된다.

 

9억 초과 주택의 양도차익(과세표준)을 식으로 정리하면 아래와 같다.

9억 초과 주택의 양도차익(과세표준)
= ① 양도차익 * ② 고가주택 양도차익 조정비율 * ( 1 - ③장기보유 특별공제비율)

※ 항목 설명
① 양도차익 : 매도가(집값) - 매수가                                    *기본공제, 필요경비 등은 없다고 가정한다.
② 고가주택 양도차익 조정비율 : (집값 - 9억) /집값
③ 장기보유 특별공제 비율(21년~ ) : 거주 1년마다 4%, 보유 1년마다 4%

② 고가주택 양도차익 조정비율은 이전 글에서 설명하였고, 이번 글에서는 ③장기보유 특별공제율에 대해 알아보기로 한다.

 

자세한 설명이 궁금하다면 아래 내용을 읽어보길 권한다.

 

#관련 법령

먼저 1주택 매도시 양도세 납부에 대한 관련 법령을 다시 알아보자. 앞에서 살펴보지 않은 소득세법 제95조 제2항 부분을 유심히보자. 1세대 1주택의 장기보유 특별공제는 전에는 '보유기간'만 고려했었는데, 2020.08.18 소득세법이 개정될 때 조문에 아래 핑크색 음영부분 추가 + 표 2의 공제율도 조정되면서 이제는 '거주기간'도 함께 고려하게 되었다. 

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<소득세법>

제89조(비과세 양도소득) 

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

 

제95조(양도소득금액) ① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

②제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.

 

장기보유특별공제율 @소득세법 제95조 제2항

③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

 

<소득세법 시행령>

제160조(고가주택에 대한 양도차익등의 계산)

①법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.

 

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

   - 법 제95조 제1항에 따른 양도차익 ×  (양도가액 - 9억원) / 양도가액

 

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제

   - 법 제95조 제2항에 따른 양도차익 × (양도가액 - 9억원) / 양도가액

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# 1세대 1주택 장기보유 특별공제

전에는 1세대 1주택 보유시 매년 8%씩 공제가 누적되어 10년 보유시 80%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있었지만, 이제는 기본적으로 보유 1년에 4%, 거주 1년에 4%씩 공제되는 것으로 변경되었다.

 

예1) 5년 보유, 5년 거주 = 20% + 20% = 40%

예2) 10년 보유, 10년 거주 = 40% + 40% = 80%

 

 

#사례를 들어 적용해보자

이 전 글의 뽀로로 친구들 상황을 다시 살펴보자. 장기보유 특별공제를 적용받지 못하는 경우는 지난 글에서 알아보았으니, 이번에는 장기보유 특별공제를 각각 40%, 80%씩 적용받는 경우 양도세는 얼마를 납부하는지 알아보기로 한다.

 

<장기보유 특별공제 40% 적용>

① 양도차익	사람	집값 (매도가)	② 고가주택 양도차익 조정비율 (집값의 함수)	③ 장기보유특별공제 비율 (40%)	고가주택의 양도차익(과세표준) ① × ② × (1 - ③)	양도세	비고
5억	뽀로로	10억	0.1	0.4	5억  × 0.1 × (1 - 0.4) = 0.3억	342만	세율 15%, 누진공제 108만
	크롱	15억	0.4	0.4	5억 × 0.4 × (1 - 0.4) = 1.2억	2,710만	세율 35%, 누진공제 1,490만
	포비	20억	0.55	0.4	5억 × 0.55 × (1 - 0.4) = 1.65억	4,330만	세율 38%, 누진공제 1,940만
	통통	25억	0.64	0.4	5억 × 0.64 × (1 - 0.4) = 1.92억	5,356만	세율 38%, 누진공제 1,940만
10억	에디	15억	0.4	0.4	10억 × 0.4 × (1 - 0.4) = 2.4억	7,180만	세율 38%, 누진공제 1,940만
	해리	20억	0.55	0.4	10억 × 0.55 × (1 - 0.4) = 3.3억	1억 660만	세율 40%, 누진공제 2,540만
	루피	25억	0.64	0.4	10억 × 0.64 × (1 - 0.4) = 3.84억	1억 2,820만	세율 40%, 누진공제 2,540만
	패티	30억	0.70	0.4	10억 × 0.70 × (1 - 0.4) = 4.2억	1억 4,260만	세율 40%, 누진공제 2,540만

*소요경비, 기본공제, 지방세 등은 고려하지 않은 금액이니 큰 틀에서 참고만 하십시오.

 

 

<장기보유 특별공제 80% 적용>

① 양도차익	사람	집값 (매도가)	② 고가주택 양도차익 조정비율 (집값의 함수)	③ 장기보유특별공제 비율 (40%)	고가주택의 양도차익(과세표준) ① × ② × (1 - ③)	양도세	비고
5억	뽀로로	10억	0.1	0.8	5억 × 0.1 × (1 - 0.8) = 0.1억	60만	세율 6%
	크롱	15억	0.4	0.8	5억 × 0.4 × (1 - 0.8) = 0.4억	492만	세율 15%, 누진공제 108만
	포비	20억	0.55	0.8	5억 × 0.55 × (1 - 0.8) = 0.55억	798만	세율 24% 누진공제 522만
	통통	25억	0.64	0.8	5억 × 0.64 × (1 - 0.8) = 0.64억	1,140만	세율 24% 누진공제 522만
10억	에디	15억	0.4	0.8	10억 × 0.4×* (1 - 0.8) = 0.8억	1,398만	세율 24%, 누진공제 522만
	해리	20억	0.55	0.8	10억 × 0.55 × (1 - 0.8) = 1.1억	2,360만	세율 35%, 누진공제 1,490만
	루피	25억	0.64	0.8	10억 × 0.64 × (1 - 0.8) = 1.28억	2,990만	세율 35%, 누진공제 1,490만
	패티	30억	0.70	0.8	10억 × 0.70 × (1 - 0.8) = 1.4억	3,410만	세율 35% 누진공제 1,490만

*소요경비, 기본공제, 지방세 등은 고려하지 않은 금액이니 큰 틀에서 참고만 하십시오.

 

 

5억 양도차익 고가주택의 장기특별공제 미적용, 40% 적용, 80% 적용시 실질 납부하게 되는 양도세를 그래프로 비교하면 아래와 같다.

  - 집값이 15억인 경우 5,660만원 / 2,710만원 / 492만원

  - 집값이 20억인 경우 8,510만원 / 4,330만원 / 798만원

  - 집값이 25억인 경우 1억 260만원 / 5,336만원 / 1,140만원

 

5억 양도차익 1주택 양도세

 

10억 양도차익 고가주택의 장기특별공제 미적용, 40% 적용, 80% 적용시 실질 납부하게 되는 양도세를 그래프로 비교하면 아래와 같다.

  - 집값이 15억인 경우 13,460만원 / 7,180만원 / 1,398만원

  - 집값이 20억인 경우 1억 9,560만원 / 1억 660만원 / 2,360만원

  - 집값이 25억인 경우 2억 3,340만원 / 1억 2,820만원 / 2,990만원

 

 

10억 양도차익 1주택 양도세

 

 

#결론

장기보유 특별공제는 가급적이면 꽉 채워서 80% Max로 받는 것이 좋다. 40% 적용 받는 것과 80% 적용 받는 것이 2배 차이 날 것 같지만, 납부 세액을 비교해보면 4~5배 차이가 난다. 이는 소득세 자체가 누진세라 과세표준이 커질 수록 세율이 높아지기 때문이다.

 

전에는 강남 아파트를 세끼고 구매해서 10년 이상 장기보유하면 거주하지 못하더라도 차익 대부분을 내가 가져갈 수 있었는데, 이제는 거주하지 못하는 경우에는 차익의 많은 부분을 양도세로 납부(장기보유 특별공제 보유기간 Max가 40%임) 해야 하고, 보유 기간 중 보유세도 무시 못하니 강남 고가 아파트에  접근하기 더욱 어려워졌다. 원래 강남 요지는 부자들이 많이 거주했었지만, 이제는 정말 찐 부자들만 살 수 있을 것 같다.

 

 

 

 

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