(부동산) 순자산 10억, 20억인 사람들은 얼마나 부자가 되었을까?

@Pixabay, angelolucas 

 

#오늘의 주제

순자산 10~20억이라고 인증하는 분들은 지금 얼마나 부자가 되었을까? 알아보자.

*이 글은 다주택자 세금 많이 낸다고 고소하다고 하는 글이 아닙니다. 남의 일을 가지고 배아프거나, 꼬시다거나 그럴 필요가 없습니다. 그냥 각자 자기 레이스에 집중해서 어제의 나와 경쟁하면 됩니다.

 

 

#순자산 10억, 20억 달성 후기 글

최근 4~5년의 대세 상승기간 중 벼락거지(?)된 사람들도 많이 있겠지만, 자산이 늘어난 사람들이 많은 것 같다. 그런 이유인지 요즘 순자산 10억, 20억 달성 경험담 이야기가 자주 보인다. ‘월 300만원 평범녀의 3년 만에 10억 순자산 달성기.’ 이런 식의 후기이다.

순자산 = 자산 – 부채

우리가 ‘순자산 얼마다’라고 얘기할 때 그 기준은 사람마다 조금씩 다를 수 있지만, 단순히 자산에서 부채를 뺀 금액으로 얘기하는 사람이 많을 것이다. 그런데 요즘 온통 세금!세금!세금! 이라 단순히 자산에서 부채를 뺀 것으로 자산 상황을 설명 가능할까? 몇 가지 사례를 들어 순자산에 대해 알아보자.

 

#가상의 사례

구분	주택	실거주/ 임대	매수가격	현 시세	공시가격 (시세 70%)	부채	순자산
뽀로로	A	실거주	12억	20억	14억	주택담보대출 4억	16억 (20-4)
크롱	B	실거주	6억	12억	8.4억	-	16억 (12+11-7)
	C	임대	6억	11억	7.7억	전세보증금 7억
포비	D	실거주	6억	10억	7억	-	16억 (10+8-5+7-4)
	E	임대	5억	8억	5.6억	전세보증금 5억
	F	임대	4억	7억	4.9억	전세보증금 4억

1. 뽀로로

 - 연봉 7,500만원), A주택(강남) 보유

 - 12억으로 매수한 집이 현 시세 20억(대출 : 4억)

 - 순자산 : 20억 – 4억 = 16억

 - 자산 증가 : 20억 – 12억 = 8억

 

2. 크롱

 - 연봉 8,000만원, B주택(안양), C주택(수지) 보유

 - B주택 : 6억으로 매수한 집이 현 시세 12억이며 실거주 중(대출 없음)

 - C주택 : 6억으로 매수한 집이 현 시세 11억이며 전세 임대 중(전세보증금 : 7억)

 - 순자산 : 12억 + (11억-7억) = 16억

 - 자산 증가 : (12억-6억) + (11억-6억) = 11억

 

3. 포비

 - 연봉 7,000만원, D주택(수원), E주택(동탄), F주택(안산)

 - D주택 : 6억으로 매수한 집이 현 시세 10억이며 실거주 중(대출 없음)

 - E주택 : 5억으로 매수한 집이 현 시세 8억이며 전세임대 중(전세보증금 : 5억)

 - F주택 : 4억으로 매수한 집이 현 시세 7억이며 전세임대 중(전세보증금 : 4억)

 - 순자산 : 10억 + (8억-5억) + (7억-4억) = 16억

 - 자산 증가 : (10억-6억) + (8억-5억) + (7억-4억)= 10억

 

뽀로로, 크롱, 포비 세 사람 모두 단순 계산한 순자산은 16억이고, 최근 8~11억의 자산이 증가 했다. 물론, 큰 시세 차익으로 세 사람 모두 해피하겠지만, 현 시점에서 누가 가장 기분이 좋을까? 자산이 8억 증가한 뽀로로가 좋을까? 각각 11억, 10억이 상승한 크롱과 포비가 기분이 더 좋을까? 사람마다 생각이 다르겠지만, 내 생각은 뽀로로가 위너라고 본다. 그 이유에 대해서 하나씩 생각해보자.

 

 

#보유세

크롱과 포비는 요즘 걱정이 많을 것 같다. 최근 발표한 2021 공시가격을 보고 2021년 보유세를 확인해보니 크롱은 약 2,200만원, 포비는 약 2,500만원이라고 한다. 올해 아무 것도 하지 않아도 내야하는 세금이다.

 

크롱 보유세

 

포비 보유세

납부는 가능한 금액이지만, 월급쟁이로 1년 동안 살뜰하게 아껴야 저축할 수 있는 금액을 세금으로 내야 한다. 무서운 것은 매년 납부해야 한다는 것이다. 4년만 보유하고 있으면 1억이 그냥 세금으로 녹아 버린다. 그런데 친구인 뽀로로는 강남에 더 좋은 집에 살면서도 보유세가 700만원(년) 정도라는 소리를 들으니 억울하기만 하다.

 

순자산은 16억으로 동일한데, 뽀로로에 비해 크롱과 포비는 세금으로 인해 가처분소득이 확 줄어들었다. 고연봉자라 월 현금흐름이 여유로운 사람들이야 걱정 없이 보유하면 되겠지만, 일반적인 연봉 수준의 외벌이 가정인 크롱과 포비는 이제 선택의 기로에 섰다. 줄어든 가처분소득을 감수하고서라도 계속 보유할 것인지, 아니면 지금이라도 부담이 덜 한 수준으로 몸을 가볍게 할지를 결정할 시간이다. 물론 의사결정은 ‘추가 자산 상승 예상분(+그에 따른 세금)’과 ‘보유기간 중 납부해야 하는 보유세’를 스스로 비교 검토해봐야 할 것이다.

 

확실한 것은 과거에는 보유세 부담이 덜 했기에 집을 사서 장기간 보유해도 별 문제가 없었는데, 이제는 더 이상 오르지 않을 것 같은 자산을 보유하고 있기에는 부담스러운 상황이 되었다.

 

#양도세

크롱과 포비가 부담되는 보유세 부담을 덜 목적 + 조금 더 상급지로 입성하기 위해 임대 중인 주택을 매도하기로 결정하였다고 하자. 과연 뜻대로 잘될까?

 

크롱 : C주택을 매도시 크롱에게 세금 제외하고 남는 금액을 얼마일까?

 - C주택 / 2021.6.1. 이후 /11억 매도

 - 세율 : 조정지역 2주택으로 중과 20% 적용

 - 양도세 : 약 3억

 - 크롱 손에 남는 돈 = 11억 – 3억(양도세) – 7억(전세보증금) = 1억

 

크롱의 순 자산은 어떻게 변했을까? 12억 + 1억 = 13억...얼마 전까지 뽀로로와 같이 순자산 16억 이었는데, 자산이 확 쪼그라들었다. 이 돈을 가지고는 영끌을 해도 뽀로로가 살고 있는 아파트(20억) 매수는 언감생심이다.

 

포비 : E, F주택을 순서대로 매도시 크롱에게 세금 제외하고 남는 금액을 얼마일까?

 - E주택 / 2021.6.1. 이후 /8억 매도

 - 세율 : 조정지역 3주택으로 중과 30% 적용

 - 양도세 : 약 2억

 - 포비 손에 남는 돈은 = 8억 – 2억(양도세) – 5억(전세보증금) = 1억

 

 - F주택 / 2022.1.1. 이후 /7억 매도

 - 세율 : 조정지역 2주택으로 중과 20% 적용

 - 양도세 : 약 1.7억

 - 포비 손에 남는 돈 = 7억 – 1.7억(양도세) – 4억(전세보증금) = 1.3억

 

포비의 순 자산은 어떻게 변했을까? 10억 + 1억 + 1.7억 = 12.7억. 크롱과 마찬가지로 얼마 전까지 뽀로로와 같이 순자산 16억 이었는데, 자산이 확 쪼그라들었다.

 

#똘똘한 한 채

물론, 위 예는 명의 분산이 되어있지 않고, 임대등록도 되어있지 않은 그냥 생(!) 주택인 사례이지만, 이런 사람들이 우리 주변에 의외로 꽤 있다. 내가 하고 싶은 얘기는 ‘내가 집이 X채고, 순자산이 X0억, X0억이다’하는 사람들 얘기만 듣고 너무 배 아파하지 말자‘는 거다. 당신이 가진 똘똘한 한 채가 더욱 귀할 수 있다.

 

물론, 당장 집값이 하락한다는 얘기는 아니다. 보유세 감내하면서 가지고 갈 능력이 되는 분들이 좋은 물건을 계속 보유하면 결국에는 활짝 웃을 수 있을 것 같다. 감당할 능력이 없는데 붙잡고 있는 사람들이 좀 괴로울 뿐.

 

 

#어떻게 해야될까?

당분간 집값이 폭락한다거나 그럴 일은 없다고 본다. 오히려 서울의 주택 수급 상황을 보면 당분간 가격은 더 오를 것 같다. 다만, 가격이 오른다 하더라도, 주택을 매수해서 취득+보유+양도 단계의 세금을 모두 납부하면 실질 세후소득은 얼마 남지 않을 것 같을 뿐이다. 

 

각자 '자신만의 똘똘한 1채 + 다른 대체 투자수단'을 찾아봐야 될 것 같다. 보유세 부담도 덜하고 양도세 중과도 되지 않는 '입주권'을 대체 수단으로 선택하는 사람도 있을 수 있고, 부동산이 아닌 '주식 같은 다른 자산군'을 대체 투자 수단으로 선택하는 사람도 더 많이 생길 것 같다. 결국, 돈은 돈 되는 곳으로 갈 수 밖에 없다. 

 

 

저는 이렇게 하기로 마음먹었습니다.

2021.04.12 - [자산, 소득] - (자산/소득) 순자산 15억은 중산층인가? 부자인가? 서민인가? - 2021년 중산층

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