(부동산) 1주택 양도세 비과세 기준 9억에서 12억으로 변경시 양도세 얼마나 줄어드나? - <부동산특위 보도자료>

ⓒMohamed_hassan, Pixabay

 

#오늘의 주제

최근 1주택자의 양도세 비과세 기준을 9억에서 12억으로 상향한다는 얘기가 솔솔 나오고 있다. 아직 확정된 것은 아니지만, 비과세 기준이 9억에서 12억으로 상향되는 경우 1주택자의 양도세는 얼마나 줄어들게 되는지 알아보기로 하자.

 

자나깨나 세금 확인!

더불어민주당 부동산 특위 보도자료(2021.05.25)

0525_부동산특위_보도자료(최종안).pdf

0.29MB

 

자세한 설명을 하기 전에 결론부터 정리하면,

1. 1주택자 비과세 기준이 9억에서 12억으로 상향되면, 1주택자의 경우 집값이 12억 미만인 경우 당연히 양도세가 비과세된다.(물론, 거주요건 등은 별도로 확인 필요)

2. 집값이 12억을 초과되는 경우는 양도세를 내야 하는데 집값이 저렴(?)할수록 고가주택 기준 상향의 혜택을 많이 받을 수 있다.

집값	양도차익 조정 비율 (9억 기준)	양도차익 조정 비율 (12억 기준)	비고
10억	0.1	-	현행 : (양도가액 - 9억) / 양도가액 개정(안) : (양도가액 - 12억) / 양도가액
15억	0.4	0.2
20억	0.55	0.4
25억	0.64	0.52
30억	0.7	0.6
100억	0.91	0.88

* 고가 1주택자의 양도세는 '양도차익 × 양도차익 조정 비율'한 값에 장기보유특별공제를 적용하여 계산하는데, 양도차익 조정 비율이 낮아진다는 얘기는 세금이 줄어든다는 이야기이다.

* 장기보유특별공제 적용하는 부분은 현재 max 80%(보유 40%, 거주 40%) 공제되던 것을 집값에 따라 보유기간 공제 한도 40%를 낮춰 장특공 max 공제율을 낮추려고 하는 것 같다. (ex : 보유 20% + 거주 40% = 60%). 결국, 초고가 1주택자의 경우 아무래도 세금을 더 내게 될 것 같지만, 아직 구체적인 안이 나온 것은 아니니 판단은 잠깐 유보하기로 한다. 추후 구체적인 공제율이 정해지면 더 자세히 알아보자.

 

자세한 설명이 궁금하다면 아래 내용을 읽어보길 권한다.

---

# 고가 1주택자의 양도차익 조정 비율

고가 1주택의 양도차익 조정 비율에 대해서는 아래의 글에서 설명한 바 있다.

2021.03.26 - [부동산] - (부동산) 1주택 양도세 얼마나 낼까? <1/2> - 9억 초과 주택의 양도차익 계산

(부동산) 1주택 양도세 얼마나 낼까? <1/2> - 9억 초과 주택의 양도차익 계산

 

양도차익 조정 비율 (*공식 용어 아님)

다시 한번 기억할 것은 양도차익 조정 비율은 집값의 함수라는 것이다. 현재 얘기가 솔솔 나오고 있는 것처럼 1주택자의 비과세 기준을 현행 9억에서 12억으로 상향했을 경우 집값에 따른 양도차익 조정 비율은 어떻게 변할까? 아래 그래프를 확인해보자.

고가 1주택자의 집값에 따른 양도차익 조정 비율

집값이 12억에 근접하게 저렴할 수록 양도차익 조정비율이 확 줄어듬을 확인할 수 있다. 양도차익 조정 비율은 집값이 13억인 경우 1/4로(0.31 → 0.08), 집값이 15억인 경우 1/2로(0.4 → 0.2)로 줄어든다. 반면 집값이 25억인 경우 약 1/5(0.64 → 0.52), 집값이 30억인 경우 약 1/7(0.7 → 0.6) 수준으로 그렇게 큰 효과가 없다.

집값	양도차익 조정 비율 (9억 기준)	양도차익 조정 비율 (12억 기준)	(개정안 / 현재) %	비고
10억	0.1	-	-	12억 미만 비과세
12억	0.25	-	-
13억	0.31	0.08	25%	집값이 저렴할수록(?) 개정(안)의 효과가 크다.
14억	0.36	0.14	40%
15억	0.4	0.2	50%	그래프의 진한색 노랑 막대
20억	0.55	0.4	73%	집값이 비쌀수록(?) 개정(안)의 효과가 적다.
25억	0.64	0.52	81%
30억	0.7	0.6	86%
100억	0.91	0.88	97%

 

 

#사례를 들어 적용해보자

양도차익이 각각 5억, 10억일 때 현행 9억 기준과 개정 예정인 12억 기준일 때 납부하게 되는 양도세는 어떻게 될지 확인해보자.

양도차익	구분	사람	매수가	매도가	비율조정 후 양도차익	양도세	비고
5억	현행	A	10억	15억	5억 * 0.4 = 2억	5,660만원	세율 38%, 누진공제 1,940만원
		B	15억	20억	5억 * 0.55 = 2.75억	8,510만원	세율 38%, 누진공제 1,940만원
		C	20억	25억	5억 * 0.64 = 3.2억	1억 260만원	세율 40%, 누진공제 2,540만원
	개정안	A	10억	15억	5억 * 0.2 = 1억	2,010만원	세율 35%, 누진공제 1,490만원
		B	15억	20억	5억 * 0.4 = 2억	5,660만원	세율 38%, 누진공제 1,940만원
		C	20억	25억	5억 * 0.52 = 2.6억	7,940만원	세율 38%, 누진공제 1,940만원

 

양도차익	구분	사람	매수가	매도가	비율조정 후 양도차익	양도세	비고
10억	현행	A	5억	15억	10억 * 0.4 = 4억	1억 3,460만원	세율 40%, 누진공제 2,540만원
		B	10억	20억	10억 * 0.55 = 5.5억	1억 9,560만원	세율 42%, 누진공제 3,540만원
		C	15억	25억	10억 * 0.64 = 6.4억	2억 3,340만원	세율 42%, 누진공제 3,540만원
	개정안	A	5억	15억	10억 * 0.2 = 2억	5,660만원	세율 38%, 누진공제 1,940만원
		B	10억	20억	10억 * 0.4 = 4억	1억 3,460만원	세율 40%, 누진공제 2,540만원
		C	15억	25억	10억 * 0.52 = 5.2억	1억 8,300만원	세율 42%, 누진공제 3,540만원

*소요경비, 기본공제, 장기보유특별공제, 지방세 등은 고려하지 않은 금액이니 큰 틀에서 참고만 하십시오.

 

양도차익이 똑같이 5억인 경우 양도세는

- 집값이 15억인 A는 기존 약 5,600만원에서 개정안의 경우 약 2,000만원으로 약 3,600만원 줄고

- 집값이 20억인 B는 기존 약 8,500만원에서 개정안의 경우 약 5,600만원으로 약 2,800만원 줄고

- 집값이 25억인 C는 기존 약 1억원에서 개정안의 경우 약 7,900만원으로 약 2,300만원 줄어든다.

모두의 세금이 줄었지만 집값이 저렴할 수록 세금이 더 큰 폭으로 줄어드는 것을 확인할 수 있다.

(1주택 양도세, 5억 차익) 집값이 낮을 수록 양도세가 더 크게 줄어듬을 확인할 수 있다.

 

양도차익이 10억인 경우는 어떨까?

- 집값이 15억인 A는 기존 약 13,400만원에서 개정안의 경우 약 5,600만원으로 약 7,800만원 줄고

- 집값이 20억인 B는 기존 약 19,500만원에서 개정안의 경우 약 13,400만원으로 약 6,100만원 줄고

- 집값이 25억인 C는 기존 약 23,300만원에서 개정안의 경우 약 18,300만원으로 약 5,000만원 줄어든다.

동일하게 모두의 세금이 줄었지만 집값이 저렴할 수록 세금이 더 큰 폭으로 줄어드는 것을 확인할 수 있다.

 

(1주택 양도세, 10억 차익) 집값이 낮을 수록 양도세가 더 크게 줄어듬을 확인할 수 있다.

 

#그래서 나한테는 어떤 영향이 있는가?

나도 기분이 나쁘지는 않다.

대충 계산해보니 장기보유특별공제를 배제하고 생각했을 때 기존 양도세가 9,400만원에서 3,700만원으로 약 5700만원 정도 줄어드는데,

결국 언젠간 집을 정리하고 다른 지역으로 이사를 가야되는 입장에서 세금으로 자산이 쪼그라드는 것을 줄일 수 있을 것 같다. 

 

다만, 초고가 1주택자의 경우 장기보유특별공제 혜택을 기존80%까지 받을 수 있었던 공제율이 줄어들 것 같아서 불리해질 것 같다.

*장기보유특별공제 적용하는 부분은 명확한 (안)이 나오면 추후 내용을 추가해보기로 한다.