(부동산) 서울 아파트는 사는 것이 아니라 증여받는 것이다? <거래원인별 아파트거래현황, 한국 부동산원>

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#오늘의 주제

이제 며칠 뒤인 2021년 6월 1일부터 다주택자의 양도세 중과가 2주택의 경우 20%, 3주택의 경우 30%로 적용된다. 2021년 상반기 서울 아파트의 거래량은 어떤지 살펴보고, 마지막 열차를 타는 사람은 누구인지 알아보자.

 

양도세 중과되는 경우 세금을 얼마나 더 납부해야 되는지에 대해 직관적으로 이해하고 싶다면, 아래 링크의 글을 참고하십시오.

2021.01.12 - [부동산] - (부동산) 양도세 중과 계산 쉽게 이해

(부동산) 양도세 중과 계산 쉽게 이해

 

 

자세한 설명을 하기 전에 결론부터 정리하면

- 서울 아파트 매매 거래는 줄었다.

- 단, 매매는 줄었지만, 증여가 큰 폭으로 늘었다.

- 2017년과 2020년 단순비교시 매매+증여 건수는 2017년 115,305건에서 2020년 117,459건으로 오히려 조금 늘어났지만, 증여/매매 비율은 2017년 6.9%(증여 7,408건)에서 2020년 25.2%(증여 23,675건)로 큰 폭으로 늘어났다.

- 이제 ‘서울 아파트는 사는 것이 아니라 물려받는 것이다’라는 명제가 성립되려고 한다.

 

 

#서울 아파트 매매 거래량 (2016년 1월 ~ 2021년 3월)

아래는 서울 아파트 매매 거래량과 KB매매가격지수를 나타낸 차트이다. 무엇이 보이는가?

(한국부동산원, KB국민행) KB매매가격지수 2019.01 = 100

 

① 일단 아파트 가격이 많이 오르긴 했다.

- KB매매가격 지수를 보자. 2016년 1월 80.4이었던 지수가 2019년 3월 121.7까지 상승했다.

- (2016년 1월 ~ 2018년 12월) 3년동안 매매가격지수가 80에서 100으로 지수가 25% 올랐고,

- (2019년 1월 ~ 2021년 3월) 2년 3개월동안 매매가격지수가 100에서 121으로 21% 올랐다.

- 지수가 이런데 개별 아파트 가격이야 말해서 무엇하랴.

 

② 강력한 부동산 정책이 나온 후 매매 거래는 주춤한다.

20여차례의 부동산대책 중 아마도 아래의 대책이 가장 강력하지 않았나 싶다.

- 2017년 : 8.2 대책

- 2018년 : 9.13 대책

- 2019년 : 12.16 대책

- 2020년 : 7.10 대책(6.17포함)

그래프에서 노란색으로 표시된 거래량 High 지점에 위의 네임드 대책들이 나왔었는데, 그 이후의 매매거래량은 확실히 줄었다. 여기서 오해하면 안 되는 것이 매매 거래량이 줄었다는 것이지 가격이 빠졌다는 얘기는 결코 아니다. KB 매매가격지수를 보라. 그나마 잠시나마 가격 조정이 있었던 시기는 2018년 9.13 대책 이후 2019년 봄 정도까지 뿐이다.

 

 

#양도세 문제로 증여를 많이 한다던데, 증여 비율은 어느 정도 되나요?

서울 아파트 연도별 매매/증여 데이터 보기(2006~2021.03)

◎ 서울 아파트 연도별 매매/증여 건수 및 비율(2006 ~ 2021.03)

 - 출처 : 한국부동산원

 - 기간 : 2006년 ~ 2021년 3월까지

연도	매매+증여	매매	증여	(증여/매매)비율
2006	146,652	141,812	4,840	3.4%
2007	69,138	65,817	3,321	5.0%
2008	67,643	63,347	4,296	6.8%
2009	84,690	79,042	5,648	7.1%
2010	50,899	46,672	4,227	9.1%
2011	67,547	63,622	3,925	6.2%
2012	48,511	44,771	3,740	8.4%
2013	73,072	68,702	4,370	6.4%
2014	96,855	91,696	5,159	5.6%
2015	135,806	131,413	4,393	3.3%
2016	128,743	122,606	6,137	5.0%
2017	115,305	107,897	7,408	6.9%
2018	112,019	96,622	15,397	15.9%
2019	84,248	71,734	12,514	17.4%
2020	117,459	93,784	23,675	25.2%
2021	19,853	15,875	3,978	25.1%

 

① 양도세 중과로 인한 증여 증가

아래는 연도별 서울 아파트 증여 건수이다. 무엇이 보이는가? 2017년 8.2대책 이후 2018년 4월 1일 이후의 조정대상지역 거래 건에 대해서 양도세 중과가 적용되기 시작하면서 서울아파트 증여가 크게 늘었다. 보통 연 5천 건 내외의 증여가 있었는데, 2018년부터 약 1.5만, 2019년 약 1.3만, 2020년 약 2.4만 건의 아파트 증여가 있었다. 2021년 3월까지도 약 4천 건이므로 2021년도 1만 건 이상의 증여가 있을 것이라고 예상된다.

 

2018~2020년 3년간 1.5만 + 2.4만 + 1.3만 = 약 5.2만의 증여가 있었는데, 보통 연 5천의 증여가 있었던 것을 고려하면, 3년간 약 3.7만 건의 추가(?) 증여가 발생했다고 볼 수 있다. 만약, 이 물량이 매매시장에 나왔다면 어땠을까? 참고로, 판교,광교 신도시가 각각 약 2.9만호, 3.1만호임을 생각해보면, 엄청난 물량이다.

(한국부동산원) 양도세 중과가 포함된 2017년 8.2대책 이후 증여가 크게 늘었다.

② 매매 거래 대비 증여 비율 증가

위 차트를 매매 거래량과 같이 표시하면 아래와 같다. (증여/매매) 비율은 2006년 3.4%에서 2010년 9.1%까지 올라갔다가 2015년 3.3%까지 떨어졌었다. (2010년,2012년 증여 비율이 높은 것은 증여가 늘어난 것이 아니라 매매가 줄어서 증여비율이 높아진 것으로 보인다. 서울 부동산 하락기인 2008~2013 기간임을 생각해보면, 매매 거래가 왜 줄었는지는 쉽게 이해 가능하다.)

 

그러다가 2018년부터 증여 건수가 급격하게 오르기 시작해서 (증여/매매) 비율이 2018년 15.9%, 2019년 17.4%, 2020년 25.2%까지 치솟았다. 2017년과 2020년을 직접 비교해보자. 매매 거래 수는 14,113건이 줄었지만, 증여 건수는 오히려 16,267건이 늘어 매메+증여를 합한 거래 건수는 오히려 조금 더 늘어났다. 시장에서 매매 거래로 걸래될 수 있었던 물량이 가족 간에 증여를 통해 소유권 이전이 늘어났다고 해석할 수 있다.

(한국부동산원) 2017년과 2020년을 비교해보자. 매매 거래가 증여로 전환되었다고 해석할 수 있지 않을까?

 

#서울 아파트는 사는 것이 아니라 물려받는 것

기존 테크트리라면 ‘졸업 → 취직 → 결혼 → 돈 모으기 → 내집마련’인데, 요즘처럼 미친 집값에 결코 쉽지 않다.

그런데 서울 아파트 가질 수 있는 간단한 방법이 있었다. 위에서 확인된 것과 같이 부모님한테 물려받으면 된다.

‘서울 아파트는 사는 것이 아니라 물려받는 것’

 

나도 솔직히 부럽다. 하지만 그 누구도 원망하거나 탓하지 말자.

혹시라도, 자식들한테 집을 증여하는 사람들을 원망할 생각이라면 생각을 고쳐먹길 바란다. 왜냐하면,

 

첫째, 다른 사람 원망하거나 탓한다고 내가 서울 아파트 가질 수 있는게 아니다.

둘째, 이들은 자신과 가족들의 입장에서 최선의 선택을 했을 뿐이다. 같은 상황이었다면 당신도 똑같이 증여했을 것이다.

셋째, 양도세 중과가 없었다면, 증여가 아니라 시장에 매물(3년간 3.7만호)로 나왔을 것이라고 본다. 

 

그럼에도 누군가를 꼭 탓해야 한다면 거울을 보자. 

거울에 보이는 그 사람 탓이다.