(부동산) 양도세 중과 정책 변경 가능성

@Pixabay, pinterastudio

양도세율은 '소득세법'에 나와있다.

알다시피 2021년 6월 1일을 이후 조정지역에 있는 주택을 매도하는 경우

 

• 2주택자 : 기본세율 +20 %
• 3주택 이상 : 기본세율 + 30%

라는 것은 너무나도 잘 알고 있을 것이다.

 

그런데,  뭐라고요?

서울 다주택자가 주택 매도시 양도세 중과 받지 않을 가능성이 있다고요??

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소득세법   (2021.06.01 시행)

 

제55조(세율) ①거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “종합소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다.  <개정 2014. 1. 1., 2016. 12. 20., 2017. 12. 19., 2020. 12. 29.>

<소득세법>, 국가법령정보센터 

제104조(양도소득세의 세율) ⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 2년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 20(제3호 및 제4호의 경우 100분의 30)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제2호 또는 제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.  <신설 2017. 12. 19., 2020. 8. 18.>

1. 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 이 조에서 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택

2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 1주택과 조합원입주권 또는 분양권을 1개 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택

4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권 또는 분양권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.

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방법은 두 가지이다.

 

1. 소득세법을 개정한다.
2. 조정대상지역을 해제한다.

 

1. 소득세법을 개정한다.

 

'법'과 '시행령' 및 '시행규칙'은 입법하는 절차에 차이가 있다.

• 법률 : 국회 의결 필요
• 대통령령(시행령) : 국무회의 의결 필요
• 총리령,부령(시행규칙) : 법제처 심사 후 공포

아래 그림을 참조하자

 

 

정부입법지원센터

 

위 표에서 알 수 있는 것처럼 소득세법을 개정하려면 국회 통과가 필요한데, 지금 정당별 의석수가 어떻게 되더라. 이 분들 임기가 2020.05.30일부터 2024.05.29까지니까 소득세법 개정은 최소한 2024년 상반기까지는 어렵다고 본다. 아니 그 뒤로도 쉽지 않아 보인다.

 

 

참고로, 소득세법 제104조 제7항은 2017년 8.2 대책 이후 2017.12.19 신설되어 2018.01.01부터 시행되었으며, 20대 국회 구성 비율을 보면 통과되지 않았을 법도 한데, 당시 기사를 보면 찬성 161표로 통과되었다. 물론, 당시는 중과세율이 2주택자는 10%, 3주택 이상은 20%였다.

 

 

2. 조정대상지역을 해제한다.

 

소득세법을 제104조 제7항을 잘 보면 집이 2채 또는 3채 이상이더라도 그 집이 조정대상지역에 있는 것만 아니라면, 중과세율이 적용되지 않음을 알 수 있다. 그렇다면 조정대상지역을 해제하기만 하면 되겠다.

조정대상지역 지정과 해제는 2017년 8.2 대책 이후 신설된 주택법 제63조의2에 나와있다. 소득세법과 마찬가지로 주택법 자체를 바꾸는 것은 국회를 통과해야 하기에 당연히 어렵다고 봐야한다.

다만, 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우 국토교통부장관이 주거정책심의위원회회에서 심의 후 해제가 가능하다. 국토교통부령이야 장관이 마음 먹으면 바꿀 수 있다 보고, 장관은 누가 임명하는가? 다음 대선은 2022.03.09이다. 쉽지 않아 보이지만 만약 정권이 바뀐다면 중과세율은 내릴 수 없더라도, 조정대상지역을 해제함으로써 중과되는 지역은 모두 없앨 수 있을 것 같다는 뇌피셜을 써본다.

 

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주택법

제63조의2(조정대상지역의 지정 및 해제) ① 국토교통부장관은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역으로서 국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역을 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)으로 지정할 수 있다.

이 경우 제1호에 해당하는 조정대상지역은 그 지정 목적을 달성할 수 있는 최소한의 범위에서 시ㆍ군ㆍ구 또는 읍ㆍ면ㆍ동의 지역 단위로 지정하되, 택지개발지구(「택지개발촉진법」 제2조제3호에 따른 택지개발지구를 말한다) 등 해당 지역 여건을 고려하여 지정 단위를 조정할 수 있다.  <개정 2021. 1. 5.>

1. 주택가격, 청약경쟁률, 분양권 전매량 및 주택보급률 등을 고려하였을 때 주택 분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역

2. 주택가격, 주택거래량, 미분양주택의 수 및 주택보급률 등을 고려하여 주택의 분양ㆍ매매 등 거래가 위축되어 있거나 위축될 우려가 있는 지역

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우 다음 각 호의 사항을 미리 관계 기관과 협의할 수 있다.

1. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사의 보증업무 및 주택도시기금의 지원 등에 관한 사항

2. 주택 분양 및 거래 등과 관련된 금융ㆍ세제 조치 등에 관한 사항

3. 그 밖에 주택시장의 안정 또는 실수요자의 주택거래 활성화를 위하여 대통령령으로 정하는 사항

③ 국토교통부장관은 제1항에 따라 조정대상지역을 지정하는 경우에는 미리 시ㆍ도지사의 의견을 들어야 한다.

④ 국토교통부장관은 조정대상지역을 지정하였을 때에는 지체 없이 이를 공고하고, 그 조정대상지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 공고 내용을 통보하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 사업주체로 하여금 입주자 모집공고 시 해당 주택건설 지역이 조정대상지역에 포함된 사실을 공고하게 하여야 한다.

⑤ 국토교통부장관은 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 주거정책심의위원회의 심의를 거쳐 조정대상지역의 지정을 해제하여야 한다.

⑥ 제5항에 따라 조정대상지역의 지정을 해제하는 경우에는 제3항 및 제4항 전단을 준용한다. 이 경우 “지정”은 “해제”로 본다.

⑦ 국토교통부장관은 반기마다 주거정책심의위원회의 회의를 소집하여 조정대상지역으로 지정된 지역별로 해당 지역의 주택가격 안정 여건의 변화 등을 고려하여 조정대상지역 지정의 유지 여부를 재검토하여야 한다. 이 경우 재검토 결과 조정대상지역 지정의 해제가 필요하다고 인정되는 경우에는 지체 없이 조정대상지역 지정을 해제하고 이를 공고하여야 한다.  <신설 2021. 1. 5.>

⑧ 조정대상지역으로 지정된 지역의 시ㆍ도지사 또는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 조정대상지역 지정 후 해당 지역의 주택가격이 안정되는 등 조정대상지역으로 유지할 필요가 없다고 판단되는 경우에는 국토교통부장관에게 그 지정의 해제를 요청할 수 있다.  <개정 2021. 1. 5.>

⑨ 제8항에 따라 조정대상지역의 지정의 해제를 요청하는 경우의 절차 등 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다.  <개정 2021. 1. 5.>

[본조신설 2017. 8. 9.]

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주택법시행령

제25조의3(조정대상지역의 지정기준) 법 제63조의2제1항 각 호 외의 부분 전단에서 “국토교통부령으로 정하는 기준을 충족하는 지역”이란 다음 각 호의 구분에 따른 지역을 말한다.

1. 과열지역(법 제63조의2제1항제1호에 해당하는 조정대상지역을 말한다): 직전월(조정대상지역으로 지정하는 날이 속하는 달의 바로 전 달을 말한다. 이하 이 조에서 같다)부터 소급하여 3개월간의 해당 지역 주택가격상승률이 해당 지역이 포함된 시ㆍ도 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.

가. 직전월부터 소급하여 주택공급이 있었던 2개월 동안 해당 지역에서 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대1을 초과하였거나 국민주택규모 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역

나. 직전월부터 소급하여 3개월간의 분양권(주택의 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이하 같다) 전매거래량이 전년 동기 대비 30퍼센트 이상 증가한 지역

다. 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균 이하인 지역

2. 위축지역(법 제63조의2제1항제2호에 해당하는 조정대상지역을 말한다): 직전월부터 소급하여 6개월간의 평균 주택가격상승률이 마이너스 1.0퍼센트 이하인 지역으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.

가. 직전월부터 소급하여 3개월 연속 주택매매거래량이 전년 동기 대비 20퍼센트 이상 감소한 지역

나. 직전월부터 소급하여 3개월간의 평균 미분양주택(법 제15조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 입주자를 모집을 하였으나 입주자가 선정되지 아니한 주택을 말한다)의 수가 전년 동기 대비 2배 이상인 지역

다. 시ㆍ도별 주택보급률 또는 자가주택비율이 전국 평균을 초과하는 지역

[본조신설 2017. 11. 8.]

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자! 정리하면, 만약에 2022년 대선에서 새로 선출되는 대통령이 친시장적이라면,

조정지역을 모두 해제해서 다주택자 양도세 중과를 적용하지 않을 수 있을 것 같다.

아니면 어쩔 수 없고요.

 

 

 

양도세 중과되는 경우 일반세율과 비교하여 어떻게 달라지는 것인지 직관적으로 이해하고 싶은 사람이 있다면 아래 글을 참고하기 바란다.

2021.01.12 - [투자이야기] - (부동산) 양도세 중과 계산 쉽게 이해