(부동산) 양도세 중과 계산 쉽게 이해

 

@Pixabay,  Steve Buissinne

 

 

#오늘의 주제

양도소득세 중과 금액이 대체 어느 정도 금액인지, 부알못이라도 딱- 들으면 척- 하고 이해할 수 있도록 풀이해보고자 합니다. 사실 너무나도 당연한건데, 이 계산을 못해서 부동산계산기 어플로 두드려보는 사람들이 많이 있는 것 같더라고요.

(초등학교 수준의 지식만 있으면 됩니다.)

 

한줄 요약

양도소득세(중과세 포함) =  양도소득세(기본) + (양도차익*중과세율)

 

 

#양도소득세 중과 완화?

최근 다주택자 양도세 중과세 완화론이 솔솔 나오면서,

최근 매물을 팔려고 계획했던 사람들은 살짝 기대를 하기도 했던 것 같은데요.

 

<2021.01.11 네이버 검색>

 

(2021.01.11, 조선일보) 文 “신속한 주택공급” 與 “양도세 완화 불가”... 시장만 헷갈린다

그러면 그렇지, 아니랍니다.

내 이럴 줄 진작 알고 있었습니다. 이제 완화론이 쏘옥 들어갔기 때문에 적용되는 세율은 아래와 같습니다.

2021년 5월 31일까지는 10%, 20% 중과 적용, 2021년 6월 1일부터는 20%, 30% 중과 적용입니다.

 

 

<다주택자 양도소득세 중과세율>

 

 

어떤 부알못이

 

"양도세 1억에 20% 중과면,  2천만원만 더 내면 되겠네? 겨우 그 것 가지고 그러냐?"

 

라는 답답하고 속 터지는 소리는 안 할 수 있도록, 다주택자 중과세율이 대체 어느 정도 금액인지 알아보기로 합니다.. 부알못이라도 이 글만 제대로 이해하면 대충 머리로도 양도세를 쉽게 계산(?)할 수 있기를...

 

 

#양도소득세( 기본)

먼저 기본적인 소득세부터 알아보겠습니다. 현행 소득세율은 아래와 같습니다.

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 초과 ~ 15,000만원 이하	35%	1,490만원
15,000만원 초과 ~ 30,000만원 이하	38%	1,940만원
30,000만원 초과 ~ 50,000만원 이하	40%	2,540만원
50,000만원 초과	42%	3,540만원

설명의 편의를 위해

①단독명의이고 거래비용이 없어 '양도차익=과세표준'이며

②기본공제 및 장기보유특별공제도 없다

고 가정하겠습니다. 기본적인 양도세 계산은 아래와 같습니다.

양도세 = (양도차익 * 세율) - 누진공제액

Case A)  1억 양도차익의 양도세 계산
  = (1억 * 35%) - 1,490만원 = 3,500만원 -1,490만원 = 2,010만원 

Case B)  2억 양도차익의 양도세 계산
  = (2억 * 38%) - 1,940만원 = 7,600만원 - 1,940만원 = 5,660만원

 

*지방소득세(10%) 설명은 생략합니다.

 

 

#양도소득세 (중과)

자! 그렇다면, 위 Case A, B에 각각 10%, 20% 양도세 중과를 한다면 대체 중과되는 양도세는 얼마가 될까요?

①의 금액일까요? ②의 금액일까요? 일단, 금액 차이를 봅시다. 세금 내는 입장에서는 ①이면 좋겠지만, 당연히 ②의 금액입니다.

10% 양도세 중과		Case A) 1억 양도차익	Case B) 2억 양도차익
양도소득세(기본)		2,010만원	5,660만원
양도소득세(중과)	① 양도세 * 10%	201만원	566만원
	② 양도차익 * 10%	1,000만원	2,000만원

20% 양도세 중과		Case A) 1억 양도차익	Case B) 2억 양도차익
양도소득세(기본)		2,010만원	5,660만원
양도소득세(중과)	① 양도세 * 20%	402만원	1,132만원
	② 양도차익 * 20%	2,000만원	4,000만원

 

대충...

1억 양도차익이 발생했다면 10%, 20%, 30% 중과일 때 , 각각 3,010만원, 4,010만원, 5,010만원의 양도세가 부과되고,

2억 양도차익이 발생했다면 10%, 20%, 30% 중과일 때,  각각 7,660만원, 9,660만원, 11,660만원의 양도세가 부과됩니다.

 

*지방소득세(10%) 설명은 생략합니다.

 

 

# 왜 그럴까?

아래 세율표를 다시 보시지요.

잠깐, 세율이 변경되었는데, 누진공제액은 그대로 괜찮을까요? 당연히 괜찮습니다.

과세표준	기본세율	중과세율	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	α	6% + α	-
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	15%	α	15% + α	108만원
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	α	25% + α	522만원
8,800만원 초과 ~ 15,000만원 이하	35%	α	35% + α	1,490만원
15,000만원 초과 ~ 30,000만원 이하	38%	α	38% + α	1,940만원
30,000만원 초과 ~ 50,000만원 이하	40%	α	40% + α	2,540만원
50,000만원 초과	42%	α	42% + α	3,540만원

누진공제액은 양도세 계산 편의를 위해 상위 구간의 세율로 일괄 계산하고 차이나는 세율을 보정해주는 것입니다. 예를 들어, 108만원이라는 누진공제액은 1,200만원을 세율 6%가 아닌 15%로 계산한 것에 대한 보정값이지요.

 

  1,200만원 * ( 15% - 6%) = 108만원

 

변경된 세율(+α)을 위 식에 대입해보면 누진공제액은 동일함을 알 수 있습니다. (α는 소거)

 

  1,200만원 * { (15%+ α) - (6% + α) } = 108만원

 

 

그렇다면, 이제 위 Case A, B의 양도세를 다시 계산해봅시다.

이번에도 설명의 편의를 위해 

①단독명의이고 거래비용이 없어 '양도차익=과세표준'이며

②기본공제 및 장기보유특별공제도 없다

고 가정하고 양도세를 계산해봅니다.

양도세 = (양도차익 * 세율) - 누진공제액

Case A)  1억 양도차익의 양도세 계산
  = { 1억 * (35% + α) } - 1,490만원
  = { (1억 * 35%) + (1억 * α) } - 1,490만원       *분배법칙
  = { (1억 * 35%) - 1,490만원 } + (1억 * α)       *교환법칙
  = 양도소득세(기본) + (양도차익 * α)
  = 2,010만원 + 1,000만원 = 3,010만원          *중과세울 10% 적용

* 분배법칙, 교환법칙 : 초등학교 때 배우는 것 맞지요?

Case B)  2억 양도차익의 양도세 계산
  = { 2억 * (35% + α) } - 1,940만원 
  = { (2억 * 35%) + (2억 * α) } - 1,940만원       *분배법칙
  = { (2억 * 35%) - 1,940만원 } + (2억 * α)       *교환법칙
  = 양도소득세(기본) + (양도차익 * α)
  = 5,660만원 + 2,000만원 = 7,660만원          *중과세울 10% 적용

 

자!

정리하면 중과가 적용된 양도세 계산은 아래와 같습니다.

오늘의 핵심입니다.

양도소득세(중과세 포함) =  양도소득세(기본) + (양도차익*중과세율)

식을 보면 알겠지만, 중과되는 세금은 양도차익에 중과세율을 곱한 값입니다.

1억 양도차익이 발생한 경우 10%, 20%, 30% 중과에 따라 기본적인 세금에 각각 1천만원, 2천만원, 3천만원이 추가됩니다.

2억 양도차익이 발생한 경우 각각 2천만원, 4천만원, 6천만원이 추가되고요. 보면 알겠지만, 양도차익이 커질수록 세금 부담이 많이 됩니다.

 

만약, 

"3주택자가 양도차익 5억인 주택을 2021년 6월 1일 이후 조정지역에서 매도한다면?"

 

양도소득세(기본) = (5억 * 42%) - 3,540만원 = 17,460만원

양도소득세(중과) = 5억 * 30% = 15,000만원

양도소득세 = 양도소득세(기본) + 양도소득세(중과) = 17,460만원 + 15,000만원 = 32,460만원이고,

 

지방소득세 10%를 추가하면 실제 납부하는 세금은 32,460만원 + 3,246만원 = 35,706만원입니다.

양도차익이 5억인데 세금으로 3.5억입니다. 요즘 이런 집들 많지요? 과연 매물이 나올까요? 저도 궁금하네요.

 

 

 

 

2021년 6월 1일 기준으로 변경되는 양도세 중과세율에 대해서 알고 싶다면 아래 글을 읽어보시면 좋을 것 같습니다.

2021.03.03 - [부동산] - (부동산) 다주택자 양도세 중과세율 변경(2021.06.01)에 따른 세후소득 비교분석

(부동산) 다주택자 양도세 중과세율 변경(2021.06.01)에 따른 세후소득 비교분석

 

양도세 중과로 인한 서울 아파트의 증여 건수 증가에 관련 내용은 아래 글을 참고하십시오.

2021.05.20 - [부동산] - (부동산) 서울 아파트는 사는 것이 아니라 증여받는 것이다? <거래원인별 아파트거래현황, 한국 부동산원>

(부동산) 서울 아파트는 사는 것이 아니라 증여받는 것이다? <거래원인별 아파트거래현황, 한국