(부동산) 외국인의 토지 보유 현황 - 검은머리외국인의 역습 1

ⓒmohamed_hassan, Pixabay

#오늘의 주제

국통교통부 사이트에 국가 철도망 계획 자료가 있는지 확인해보려고 들어갔다가, '외국인 토지 보유 현황' 이라는 흥미오룬 자료가 있길래 그에 대해 알아보기로 한다. 사실 보도자료만 보고 '아- 그렇구나!' 하고 넘어갈 수 있는데, [붙임] 자료에 '검은머리외국인'과 관련된 내용이 있어 읽다보니 재미있어 정리까지 하게 되었다.

 

210423(석간)20년 말 외국인 보유 토지는 253.3㎢_전 국토의 0.25퍼센트(토지정책과).pdf

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자세한 설명을 하기 전에 결론부터 정리하면

 - 외국인이 땅을 매수하는 것이 아니라, 땅 주인이 외국인이 되고 있다(?) <땅주인의 검은머리 외국인 化>

 - 찐 부자들은 미국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드 등 잘 사는 나라로 이민을 가기도 하고, 본인은 한국인이더라도 본인 자녀는 미국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드 국적자인 경우가 많다?(물론, 저의 성급한 일반화입니다.)

 - 검은머리 외국인 외에 순수외국인도 한국 땅을 사고 있다. (16년 전체 외국인 보유 토지의 5%대에서 8%대로 급상승 中)

*이 글은 누군가를 원망하거나 미워하자고 쓰는 글이 아닙니다. 누구에 대한 나쁜 감정을 갖기 전에 그 사람들이 그러는 이유가 무엇일까? 에 대해 각자 생각해보면 좋을 것 같습니다. (ex. 왜 대한민국 국적을 바꾸고 외국 국적을 취득했을까? 외국인이 왜 한국 땅을 사는 걸까? )

 

 

# 국토교통부 보도자료

이 통계는 1년에 2회씩 집계되는 것 같고, 며칠 전 공개된 자료는 2020년 말 기준 외국인 토지 보유 현황이다.(통계청 업데이트는 아직이다.)

보도자료 내용을 간략하게 요약하면 이렇다.

 - 20년 말 외국인 보유 토지는 253.3㎢, 전 국토의 0.25%

 - 주요 증가원인은 미국, 캐나다, 호주 등 국적자의 증여․상속․계속보유에 의한 취득(393만㎡)이다.

 ☞ 1년 동안 468만㎡이 늘었는데, 그 중 393㎡(약 84%)가 증여,상속,계속보유에 의한 것이라고 한다. 이에 대해서는 아래에 좀 더 자세하게 설명하기로 하자.

구 분	’19년 말	’20년 말	증감	전년대비 증감률
면적(천㎡)	248,666	253,347	4,681	1.9%
금액(억원)	30조 7,758	31조 4,962	7,204	3.1%
필지 수*	147,483	157,489	10,006	6.8%

*한 개 필지의 일부를 보유하더라도 1필지로 계산하므로 큰 의미는 두지 말자.

 

 

# 땅 소유주가 외국인이 되었다. <검은머리 외국인 化>

이게 무슨 말인가? 보도자료의 [붙임] 내용에 주요 취득·처분 사유가 나와있는데, 이게 참 흥미롭다. 색깔 음영으료 표시돈 부분을 주목하자

구분	시도	주요내역
취득	부산	ㅇ 오스트레일리아 개인 교포 1명 11만㎡ 계속보유
	경기	ㅇ 미국/캐나다 개인 다수 임야등 19만㎡ 증여취득 ㅇ 미국/캐나다 개인 다수 임야등 57만㎡ 상속취득 ㅇ 미국/캐나다 등 개인 다수 임야등 42만㎡ 계속보유
	강원	ㅇ 미국 개인 다수 42만㎡ 상속취득
	충북	ㅇ 미국·오스트레일리아 개인 교포 3명 임야등 34만㎡ 계속보유 ㅇ 미국 개인 다수 임야등 19만㎡ 증여·상속취득
	충남	ㅇ 미국 개인 다수 임야등 34만㎡ 상속/증여취득 ㅇ 뉴질랜드 개인 교포 1명 임야등 6만㎡ 계속보유
	경남	ㅇ 미국 개인 다수 임야등 17만㎡ 증여·상속취득
처분	경북	ㅇ 캐나다 개인 교포 2명 영천시 임야 58만㎡ 처분
	제주	ㅇ 중국 합작법인 임야등 12만㎡ 처분(신탁)

ㅇ 계속보유 : 대한민국 국적이었다가 최근 국적을 변경한 사람이 보유하고 있던 토지

ㅇ 증여,상속 취득 : 대한민국 국적의 부모가 최근 외국 국적의 자녀에게 증여 또는 상속함

 

□ 포인트

  - 증여 또는 상속받은 외국인의 국적을 보자. 미국! 캐나다! 호주! 뉴질랜드! 뉴스에서 원정출산 얘기가 나오는 국가들이다. 증여 또는 상속받은 외국인 중 중국인 보이는가? 인사 청문회 때 자녀가 미국 국적인 경우는 흔하지만, 중국 국적의 자녀를 둔 사람 본 적 있는가? 사람 마음은 다 똑같다.

 - 국적 변경자가 보유한 토지의 1인당 면적이 어마어마하다. 10만㎡이면 약 3만평이다. 3만평! 충남, 충북의 교포는 시골 임야니까 그렇다치고, 호주로 국적을 변경한 교포의 토지가 11만㎡이다. 평으로 환산하면 3만 3천평이다. 어느 정도인지 실감이 안 날텐데, 정자동 상록우성 아파트 면적이 대략 11만㎡이다. 부산광역시 내에 저만한 땅을 가지고 있다니 놀랍다.

정자동 상록우성 아파트 블록의 면적이 약 11만 ㎡이다.

 

# 외국인 토지 보유 현황 상세

조금 더 깊히 살펴보자.(국토교통부 보도자료 기준 외국인 토지 보유 면적 중 외국국적 교포가 55.8% 보유 中임을 염두하자)

 

① 국적별 외국인 토지 보유 현황

19년 말 대비 20년 말의 국적별 외국인 토지 보유 현황은 아래와 같다. 미국은 2.7% 증가한 것에 비해 중국은 3.6%가 증가했다. 하지만, 전체 외국인 토지 보유 비중의 절반 이상이 미국인 소유이기에 중국의 전년대비 증감 수치가 가장 높다고 하여 중국 사람들이 땅을 대량 매수하고 있다고 할 수는 없을 것이다.

구분	‘19년말		‘20년말				대비증감
	면적 (천㎡)	금액 (억원)	면적 (천㎡)	비중(%) (억원)	금액 (천㎡)	비중 (%)	면적 (천㎡)	증감률 (%)
합계	248,666	307,758	253,347	100.0%	314,962	100.0%	4,681	1.9%
미국	129,807	128,803	133,270	52.6%	131,662	41.8%	3,464	2.7%
중국	19,303	25,804	19,996	7.9%	28,266	9.0%	693	3.6%
유럽	18,019	52,014	18,172	7.2%	52,267	16.6%	153	0.9%
일본	18,581	25,493	17,759	7.0%	25,503	8.1%	△822	△4.4%
기타	62,957	75,644	64,149	25.3%	77,264	24.5%	1,193	1.9%

16년~20년 사이의 국적별 외국인 토지 보유 현황을 그려보면 아래와 같다. 미국과 중국 과연 비교가 되는가?

다만, 미국의 증가 추세는 증여·상속이나 귀화 등으로 인한 검은머리 외국인도 포함된 수치이지만, 중국의 수치는 오로지 중국 사람들이 매수한 수치라는 점은 알고 있어야 한다. 왜냐하면, 중국으로 귀화하는 한국인이나, 특히 자녀를 중국 국적으로 변경해주는 한국 부모가 있을 가능성이 높지 않기 때문이다.(*통계청에 20년 말 값은 업데이트 되지 않아 국토교통부 보도자료 수치를 정리해서 옮겨 적음.)

미국 Vs 중국. 과연 상대가 되는가?

 

② 시도별 외국인 토지 보유 현황

20년 말 기준 외국인의 토지 보유 현황은 아래와 같다. 서울, 인천 등 대도시 보다  전남,경북, 강원 등의 소유 면적이 월등히 많다. 외국인들이 가장 많이 소유한 경기도는 이 토지들이 성남, 용인, 수원, 안양 등 도심권일지 연천, 가평, 파주 등 외곽일지 궁금하다.

@국토교통부 / 서울 1.22%(핑크색) 인천 1.45%(노랑색) 경기 18%(회색)

 

③ 취득용도별 외국인 토지 보유 현황

외국인 보유 시도별 토지 면적을 보았을 때, 외국인 보유 토지 대부분이 임야인 것으로 보이는데, 혹시 외국인들이 주거용 건물은 어느 정도 보유하고 있을까? 통계청에서 관련 통계를 찾아보았다. 

시점	레져용지 (㎡)	상업용지 (㎡)	공장용지 (㎡)	기타용지 (㎡)	아파트 (㎡)	단독주택 (㎡)	주거기타 (㎡)
2016_1	12,497,788	4,043,313	63,285,620	141,925,136	3,031,462	2,468,804	4,981,084
2016_2	11,849,463	3,973,515	63,474,718	144,307,644	2,444,972	2,519,289	4,989,744
2017_1	12,200,735	4,049,837	63,054,216	144,985,811	2,379,708	2,547,857	4,940,367
2017_2	12,188,951	3,941,020	58,608,613	154,361,815	2,012,508	2,686,179	5,102,450
2018_1	12,204,340	3,952,400	58,670,055	158,225,235	2,068,380	2,825,451	5,303,758
2018_2	12,263,524	3,965,955	58,824,806	156,348,170	2,152,681	2,838,672	4,992,312
2019_1	11,908,505	4,040,932	58,761,609	159,939,186	2,175,665	2,928,303	5,028,317
2019_2	11,895,935	4,048,288	58,773,014	163,648,613	2,195,283	3,029,413	5,075,707
2020_1	11,901,815	4,024,025	58,816,659	166,322,923	2,219,046	3,149,355	5,173,838

(*보도자료에는 주거용 구분이 명확하지 않고, 아쉽게도 통계청에는 2020년 말 자료는 업데이트되지 않았다.)

 

2020.06 기준의 취득용도별 토지 보유 현황을 그래프로 그려보면 아래와 같다.주거용 토지 비중은 약 4.2%이다. 레저용지, 공장용지, 기타용지 와 비교하면 매우 적은 비중이다.

(외국인 보유 면적) 아파트 0.9%, 단독주택 1.3% , 주거기타 2.1%

재미있는 사실은 '16년~20년 기간 중에 '단독주택'과 '주거기타' 면적은 늘었지만, '아파트' 보유 면적은 줄었다'.는 점이다. 모두가 알다시피 수도권 아파트 시장은 13년 최저점부터 슬금슬금 오르기 시작해서 17년~20년 기간 동안 아파트 가격이 폭등하였는데, 이 수치만 놓고 보면 16년~17년에 외국인들은 아파트를 팔아서 손해가 났을 것 같다.(물론 어디에도 수도권 아파트라는 얘기는 없으므로 저의 뇌펴셜입니다..) 혹시 또 모른다. 단독주택 보유가 증가한 것을 보니 투자 선수들이라 재개발 물건을 미리 선점한 것일 수도 있다.(이 역시 뇌피셜입니다.)

아파트는 팔고, 단독주택은 샀다. 외국인은 재개발 선수인가?

 

# 교포 외 순수외국인은 땅을 사고 있을까?

국토교통부 보도자료에 따르면  토지 소유 주체별로 구분하면, 20년 말 외국국적 교포 55.8%, 합작법인 28.1%, 순수외국인 8.4%, 순수외국법인 7.4%, 정부단체 0.2% 라고 한다. 각 주체들의 토지 보유 현황 추세는 어떨까? 순수외국인은 대한민국 땅을 사고 있을까? 팔고 있을까?

시점	미국교포 (m2)	기타교포 (㎡)	순수외국인 (㎡)	미국합작법인 (㎡)	기타합작법인 (㎡)	순수외국법인 (㎡)	정부단체등 (㎡)
2016_1	87,498,922 (37.7%)	38,020,457 (16.4%)	11,630,599 (5.0%)	23,551,200	51,558,695	19,413,519	559,815
2016_2	88,144,327	39,089,757	11,998,073	23,368,731	51,165,995	19,325,798	466,664
2017_1	87,230,141	38,333,232	13,142,475	23,377,629	52,276,941	19,345,161	452,952
2017_2	92,378,012	40,299,777	15,609,484	23,216,225	47,572,533	19,273,180	552,325
2018_1	94,511,510	41,040,680	17,040,509	23,214,424	47,645,757	19,244,432	552,307
2018_2	92,664,223	40,526,690	17,615,984	23,157,448	47,849,568	19,023,392	548,815
2019_1	94,291,959	41,392,498	18,754,049	23,157,506	47,921,820	18,715,870	548,815
2019_2	95,922,994	42,399,732	19,852,517	23,168,619	47,996,362	18,777,214	548,815
2020_1	97,559,704 (38.8%)	43,053,947 (17.1%)	20,412,074 (8.1%)	23,184,553	48,013,092	18,835,472	548,815

순수외국인의 토지 보유 면적은 8%대로 55%대에 이르는 교포들의 토지 보유 면적에 비해 현저히 낮은 수치이지만, 16년~20년 중반의 기간동안 순수외국인의 토지 보유 면적 증가량을 보면 결코 무시할 수 있는 수준은 아니다.

 - 미국교포    : 37.7% → 38.8% : 10,060,782㎡ 증가(11.5%)

 - 기타교포    : 16.4% → 17.1% :   5,033,490㎡ 증가(13.2%)

 - 순수외국인 :   5.0% →   8.1% :   8,781,475㎡ 증가(75.5%) (순수외국인 비중은 20년 말에 8.4%로 증가한다.)

순수외국인의 토지 보유 면적이 큰 폭으로 늘고 있다.

 

#왜 그럴까?

순수외국인들은 대체 왜 대한민국 땅을 사는 걸까?

중국 사람들은 왜 대한민국 땅을 사는가?(위에서 중국인의 경우 상속/증여/계속보유 확률은 거의 없다고 하였다.)

 

왜 그럴까? 대한민국 땅 가치가 오를 것이라고 보는 걸까?

주식시장도 외국인들 수급이 들어오면 오르는데, 부동산시장이라고 안 그럴까? 

여런분들은 어떻게 생각하십니까?

 

외국인의 아파트 매수와 관련해서는 아래 글에서 조금 더 심도있게 알아보기로 한다.

2021.04.27 - [부동산] - (부동산) 외국인의 아파트 취득 현황 - 검은머리외국인의 역습 2

(부동산) 외국인의 아파트 취득 현황 - 검은머리외국인의 역습 2