(부동산) 다주택자 양도세 중과세율 변경(2021.06.01)에 따른 세후소득 비교분석

 

@Pixaby, phterouga

#오늘의 주제

2021.6.1 기준으로 변경되는 양도세 중과 세율에 따라 예제를 통해 양도소득세를 계산해보고, 보유주택을 매도 계획 중인 다주택자의 경우 6월 전에 매도하는 것이 좋은지, 6월 이후에 매도하는 것이 좋을지 알아보고자 합니다.

 

<다주택자 양도소득세 중과세율>

 

# 먼저 보유주택 상황 및 매도시점에 따른 양도세 계산은 아래와 같습니다.

 - 아래 표를 이해하지 못하겠다면 아래 게시물을 꼭 먼저 읽어보시길 추천합니다.

2021.01.12 - [투자이야기] - (부동산) 양도세 중과 계산 쉽게 이해

구분		A씨	B씨
보유주택		조정대상지역 2주택	조정대상지역 3주택
매도 고민 중인 주택의 양도차익(A)		3억원	5억원
6월 전 매도	기본 양도세(B)	9,460만원 (3억*38% -1,940만원)	1억 7,460만원 (5억*40% - 2,540만원)
	중과 양도세(C)	3,000만원 (3억원 * 10%)	1억원 (5억원 * 20%)
	양도세 계 (D = B+C)	1억 2,460만원	2억 7,460만원
	세후소득 (E = A-D)	1억 7,540만원	2억 2,540만원
6월 후 매도	기본 양도세(B)	9,460만원 (3억*38% -1,940만원)	1억 7,460만원 (5억*40% - 2,540만원)
	중과 양도세(C)	6,000만원 (3억원 * 20%)	1억 5,000만원 (5억원 * 30%)
	양도세 계 (D = B+C)	1억 5,460만원	3억 2,460만원
	세후소득 (E = A-D)	1억 4,540원	1억 7,540만원

*계산편의를 위해 단독명의 및 기본공제 250만원은 없다고 가정하고, 지방세도 생략함.

 

# (2021.06.01 이후) A씨가  1억 7,540만원의 세후 소득을 얻기 위해서는 매도 예정인 주택이 현 시세보다 얼마나 더 올라야 될까? 다른 말로 10% 중과 추가에 따른 3,000만원의 양도세를 커버하기 위해 얼마나 더 올라야 할까?

 

일단 상황을 정리해보면,

 - 양도차익 3억원 이상이므로 이제부터 오르는 시세에 대한 기본 양도세율은 40%이고(아래 표 참고),

 - 6월 이후 조정대상지역 2주택자에게 적용되는 양도세 중과세율은 20%이고,

 - 현 시세에서 추가로 상승하는 금액의 실질 적용 세율은 60%(40%+20%)입니다.

과세표준	세율	누진공제
1,200만원 이하	6%	-
1,200만원 초과 ~ 4,600만원 이하	15%	108만원
4,600만원 초과 ~ 8,800만원 이하	24%	522만원
8,800만원 초과 ~ 15,000만원 이하	35%	1,490만원
15,000만원 초과 ~ 30,000만원 이하	38%	1,940만원
30,000만원 초과 ~ 50,000만원 이하	40%	2,540만원
50,000만원 초과	42%	3,540만원

<양도소득세율>

 

쉽게 얘기해서 현 시세에서 1억원이 더 오르면 그 중 6,000만원이 양도세이며, 이 금액에 지방소득세 10%인 600만원을 더하면 추가되는 세금은 6,600만원이며, 추가 실질 세후소득은 3,400만원이다. 이는 6월 1일 기준으로 추가되는 양도세 중과분 3,000만원과 거의 같은 수치입니다. 게다가 6월 1일은 재산세, 종부세 기준일이기에 매도 예정인 주택으로 인한 1년치 보유세를 납부하는 것까지 고려하면 세후소득은 더 낮아집니다.

 

결과적으로 A씨의 경우 6월 전후 매도를 비교해보니 6월 이후 1억이 더 올라도 6월 전에 매도하는 것과 세후소득은 비슷합니다.

'(2021년 6월 전) 3억이 오른 상태에서 매도하는 세후소득'
≈ '(2021년 6월 후) 4억이 오른 상태에서 매도하는 세후소득'

그렇다면, 5억 양도차익이 발생한 주택을 매도 계획 중인 3주택자 B씨는 어떨까?

 

# (2021.06.01 이후) B씨가 2억 2,540만원의 세후 소득을 얻기 위해서는 매도 예정인 주택이 현 시세보다 얼마나 더 올라야 될까? 다른 말로 10% 중과 추가에 따른 5,000만원의 양도세를 커버하기 위해 얼마나 더 올라야 할까?

 

마찬가지로 상황을 정리해보면,

 - 양도차익 5억원 이상이므로 이제부터 오르는 시세에 대한 기본 양도세율은 42%이고,

 - 6월 이후 조정대상지역 3주택자에게 적용되는 양도세 중과세율은 30%이며,

 - 현 시세에서 추가로 상승하는 금액의 실질 적용 세율은 72%(42%+30%)입니다.

 

쉽게 얘기해서 현 시세에서 2억원이 더 오르면 그 중 1억 4,400만원이 양도세이며. 이 금액에 지방소득세 10%인 1,440만원을 더하면 추가되는 세금은 1억 5,840만원이며 추가 실질 세후소득은 4,160만원이다. 이는 6월 1일 기준으로 추가되는 양도세 중과분 5,000만원보다도 낮은 수치입니다. 게다가 6월 1일은 재산세, 종부세 기준일이기에 매도 예정인 주택으로 인한 1년치 보유세를 납부하는 것까지 고려하면 세후소득은 더 낮아집니다.

 

결과적으로 B씨의 경우 6월 전후 매도를 비교해보니 6월 이후 2억이 더 올라도 6월 전에 매도 하는 것이 이득입니다.

'(2021년 6월 전) 5억이 오른 상태에서 매도하는 세후소득'
> '(2021년 6월 후) 7억이 오른 상태에서 매도하는 세후소득'

 

#오늘의 결론

실로 엄청난 세금입니다. 이 정도 세율이 적정한지 여부는 논외로 하고요.

제 생각에 보유세(특히 종부세)가 감당 가능한 사람이라면 그냥 보유하고 있으면 되겠지만, 보유세 부담으로 결국 매도해야만 하는 사람이라면 가급적 6월 전에 매도하는 것이 좋을 것 같습니다.

 

혹자는 양도차익 3억, 5억이 장난이냐? 그 정도 시세 상승한 주택 보유하고 있는 사람이 얼마나 있냐고 묻는 사람이 있는데요, 생각보다 많은 것 같습니다. 물론 늘 그렇듯이 제가 아니라는 것이 문제지요. 부럽네요.

 

 

양도세 중과로 인한 서울 아파트의 증여 건수 증가에 관련 내용은 아래 글을 참고하십시오.

2021.05.20 - [부동산] - (부동산) 서울 아파트는 사는 것이 아니라 증여받는 것이다? <거래원인별 아파트거래현황, 한국 부동산원>

(부동산) 서울 아파트는 사는 것이 아니라 증여받는 것이다? <거래원인별 아파트거래현황, 한국